商业楼盘风水选址的学问

楼盘风水布局，必须遵照“形、气、星、命、日”五个方面系统安排，具体来说，主要应符合以下几方面的要求。现作具体的分析。

一、楼盘选址与地块形状

房地产开发楼盘与自建自住房屋的显著区别在于：后者是自建自住，符合自己的要求即可；而前者则是自己建房销售，别人购买入住。这就决定了房地产行业的特殊 性，不能只按自己的要求去选址建房，必须符合众多预期客户的要求才成，要市场认可，能卖出去才是成功的。你把自己的楼盘吹得天花乱坠没用，卖不出去你却成 了“房东”，这是失败的开发项目。特别是在“买方市场”的环境下，客户越来越成熟、越来越挑剔，要开发出一个成功的楼盘并非易事，这需要全方位、多层面的 有机配合才成。当然，风水策划就是其中一个重要方面，因为成功的风水策划，可以使开发商与业主达到双赢的目标。

（一） 楼盘位置的重要性
香港某著名地产大亨对房地产开发的一个重要心得是：位置！位置！还是位置！

1、 位置的分类。
就一个城市而言，用地位置可以作多维空间的划分。

（1）按发达程度分
①闹事区 ②市区 ③郊区

（2）按功能分
①商业经济中心区 ②政治中心区 ③文化中心区 ④住宅密集区 ⑤工业区

（3）按交通分
①主干道区 ②次干道区 ③街巷区 ④快速干道区

（4）按山水形势分
①沿江、河、湖泊区 ②平地区 ③丘陵区 ④半山区

（5）按配套分
①完全成熟区 ②准成熟区 ③半成熟区 ④不成熟区

（6）按档次分
①豪宅区 ②高尚区 ③白领区 ④市民区 ⑤贫民区

以上分类只是从主要的方面作一划分，还可继续分下去。那么，什么样的位置为好，什么样的位置为差呢？一般而言，上面6项的各项子项1——5有递减趋势；即 1为最好，2次之……但对于房地产项目开发的角度来看，不能完全按这样的顺序来划分。比如，最好的地区由于开发成本大、市场空间饱和，利润不一定最高；而 处于二、三类地区的位置由于开发成本小、市场空间较大，利润反而更高。所以，对于位置好坏的衡量，不能一概而论，特别是对于房地产企业来说，更应以利润为 中心作出全面的评价。

2、用地位位置的重要性主要表现在：
（1）是小区住户生活质量高低的重要因素；
（2）是销售好坏的重要前提；
（3）是楼盘定位的重要依据。

一个住宅小区如果交通不便、购物路远、小孩上学无直达公交车，且周围环境恶劣、噪音扰眠、空气污浊、治安不好，这里住户的生活质量可想而知，销售价格和销 售情况也可想而知。这样的位置决定了这个小区的楼盘定位走低档路线：建多层建安成本；高密度扩大建筑面积；低配套降低开发成本。这样，房屋成本低，售价也 低，还可占领一部分低收入者的市场，或许还有薄利可图。相反，如果这样的位置你建成高层中高档住宅，势必因房价高而销售艰难。所以，位置是楼盘“角色”定 位的重要依据，它决定了你这个楼盘应该建成什么档次、房价多少、卖给什么人等等。

二、楼盘用地选址的要求

1、交通状况。包括路要通，公交车辆多，去主要地区如市中心、火车站、长途客运站、机场、码头等快捷方便。

2、周边配套。包括幼儿园、小学、菜市或超市、银行、中西餐厅、干洗店、士多店、杂货铺、复印店等，以上配套以10分钟步行路程到达为佳。稍远些的还应包 括：中学、百货商场、医院、邮局、公园、运动场馆、娱乐场所、酒楼、宾馆等。如能选择重点小学的服务半径范围，则该位置更佳，因小学是按服务半径招生（中 学不是，按成绩录取）。如深圳市某小学的服务半径为人民北路以西、立新路以北地区，该片区的楼价比旁边楼盘的楼价，在同档次前提下每平方米要高出1000 元至2000元不等，原因就在于小孩可就读该重点小学。

3、周边环境。工厂发出噪音、废气；酒楼也存在严重污染源；旁边出租屋过多，势必带来人员复杂、治安无保障；菜市旁边常发出恶臭鱼腥味、鸡鸭粪味，且污水 横流；垃圾场附近更糟，不仅有碍观瞻，且冒沼气、一氧化碳等毒气；公交车总站空气污浊、车辆太多既扰人清梦又易引发交通事故；医院、消防队旁边也对居住者 心理带来很多负面影响；油站太近有火灾、爆炸的恐怖心理；高压电杆、电线穿越宅前屋后或房顶，产生的气场对健康和心理亦有影响；陵园墓地、教堂神庙太近， 阴气太重等等，都是周边环境不合格的表现，如用地位置旁边有1至2项，已属不宜，3项以上为不合格之位置。

4、城市规划。要充分了解用地位置的现状与规划，可借助《法定图则》，了解该地块附近将有什么规划。如果有公园、游乐场等规划，应属潜在利好，售房时可作为一个卖点；如果有立交桥等，那就不怎么美妙了，因立交桥气场太大，出入也不方便。

5、用地规划。每块开发用地都需由政府规划部门核发《建设用地规划许可证》，其中规定了该用地的容积率、覆盖率、建筑面积、功能用途、四至坐标点、退红线 要求、车辆出入口、水电出入口等。这些规定都是“刚性”规定，不得违反的。而这些规定基本上是出于城市规划的角度去制定，与开发商的利益常闹矛盾。比如深 圳深南大道两边，不能设暴露阳台，这对市容市貌是有利的，但对住户则不利，会影响销售，且这类地方往往每宗地的面积小、容积率高，均要二、三十层才能达到 容积率。这样不仅建安成本太高，且有“孤峰耸立”之嫌。所以对此类地要作详细考察，特别是考察该地块的“规划要点”。

6、用地成本。用地成本包括两大部分：一是取得土地的费用，如你与土地方合作建房，对方出地，你出资，建好后多层建筑为4：6分成（出资者分到60%）， 中小高层为3：7分成，高层为2：8或1.5：8.5分成。这部分开支实际上是你取得土地的费用亦叫土地权益费；二是交给政府的地价，地价又包括三项：市 政配套费、青苗补偿费或土地开发费、土地出让金。土地权益费与地价之和为“用地成本”。用地成本与“位置”关系密切，两者成正比例关系。位置好的项目，虽 然用地成本小，但售价上不去，导致用地成本占销售收入的比例反而更大。但这也并非绝对，需具体位置具体分析：现在看，位置好不等于以后也好，位置不好不等 于以后也不好，这要看潜质，要有眼光。

7、 楼盘定位。什么样的位置决定了要盖什么样的房子，决定了你盖的房子卖给谁，这是房地产企业生死攸关的重大问题。定位错了，一切都错！比如，在一个周边环境 很差的位置设计成高尚住宅，能卖得出去吗？在一个靠山面水、风景宜人的位置建成低档住宅，这不是极大的浪费吗？一般来说，楼盘定位与位置的关系要把握以下 原则：

（1）闹市区，寸土寸金，难以策划大型园林、休闲场所。宜建60至100平方米的高层住宅，预期买主为公务员、白领、小老板。

（2）市区内非闹市区，有山或有水的地方，虽然配套比闹市区差，但因用地成本稍低，可策划大型园林、休闲、景观、游乐场所，应建低密度、带电梯、多层大户型的高尚住宅区。

（3）周边环境不好，或临工厂、或临快速路，只能建小户型的低档住宅，预期买主为投资型客户、过度型客户、中低收入者。

8、地块形状。房地产小区用地以方正或长条形为佳，最忌三角形的边角用地。如属三角形或不规则形，不仅浪费较大，而且难以策划成一个好的小区。

9、周边路况。如四周有路、水直冲该地或斜冲斜射过来，是为犯枪煞；有路、水反弓是谓反弓煞。同时，城市立交桥周围也因立交桥之气场太大，必然很多地方又犯反弓，均非吉选。

10、地基历史。该地以前是否用于坟场、刑场、寺庙、神庙、看守所、监狱或有集体死亡之事发生过。如有，则不吉。俗话说，“哪个庙没有几个屈死的鬼”？这些地方有阴气、冤气，建住宅实在不宜。同时，地下有地铁、车道、排水沟，也非吉地。